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深度分析温哥华房价的未来走向!

2016-08-02 03:37:46 来源网站: 加西周末

7月25日周一,BC省财政厅长通过媒体表示将于8月2日起针对大温地区所有的非加籍或永久居民的房地产买家征收高达房价百分之十五的房地产交易税。消息一出,给市场投下一颗震撼弹。

地产新政无预警出台业界人士从惊讶到愤怒

BC省对海外买家征税的“地产新政”是通过当天省议会通过的28号法案(Bill 28)实现的。法案称,四个工作日后(8月2日起),如果不是加拿大公民(Canadian citizens)或永久居民(permanent residents),购买大温物业的外国购房者将向省府多缴15%的物业转让税(Property Transfer Tax)。在该政策实施之前,所有购买本省房产的购房者只需为购房款的前20万加元支付1%的税;20万至200万区间的房价税率为2%;而超过200万的部分则会被征收3%的税。在新规执行之后,外国买家除了要付这部分税款外,还要加付15%的税款。财政厅长麦德庄(Mike de Jong)称此举是为了解决大温地区的高房价和高空置率问题。他在省议会上举例称,如果一名外国买家以200万元购置一间房屋,他就要多付30万元的税。

该消息经英文媒体于周一11点30分左右广泛报道后,迅速引起大温华人的关注,本地华人媒体纷纷在第一时间做出报道。而这一消息也迅速通过微信朋友圈等社交媒体在华人社区发酵。

在还有人揣测这个消息是真是假的时候,已经有新政中规定要缴纳额外地产转移税的中国买家做出了决定。地产经纪章博(Jarred Zhang)在当天下午对加西周末透露,某本来已经购买了位于西温的一栋价值500万左右独立屋、并且已经支付了总房款的5%作为订金的买家,听到这个消息几个小时后,已经表示即使损失订金,也要马上取消该交易。

许多地产界人士对于省政府在毫无预警的情况下推出对外国买家征税的新政,并且在下周就要实施的做法表示惊讶、不满甚至愤怒。BC地产局主席(Real Estate Board of Great Vancouver)Dan Morrison在新政推出当天下午4时许发表声明,表示省府在推出此项新税制之前并没有咨询大众,而且新政实施的8月2日之前是一个长周末公众假期,无预警的推出这项措施,使大家没有办法准备。

他在声明中呼吁省政府对正在进行的交易豁免新税以避免对市场的短期冲击。

但这个建议显然没有得到省府的认可,省长简蕙芝(Christy Clark)在周三的一个公开讲话中表示要对所有的交易一视同仁。

主营高档住宅的金凤凰地产(Golden Phoenix Real Estate Services Inc.)主席、拥有35年本地地产经验的Sandy Li对加西周末表示,在确认要对海外买家征税的消息后,觉得自己除了“惊讶”之外还多了一丝“愤怒”。“政府没有和任何业界人士沟通,也没有和地产专家商量,”Sandy说,“突然就自己决定了,只给所有人留了八天时间。”事实上,除去公休假日,留给Sandy和他的客户们的应对时间只有短短四天半,很难应对。

政策改变带来成交狂潮买家愿付5万元律师费

省政府突然颁布的新规打乱了很多人平静的生活。对已经购买房产并缴纳订金的外国买家来说,如果不能在8月2日新政生效前完成交易,就要缴纳高额的税费。如果此时放弃买房,那就要舍弃已经缴纳的订金。所以大量买家都抢在这一周内更改购房合同,将交割日提前,并要在这一周内完成贷款、公证、过户等手续。

家住列治文的刘女士表示,她的一间2室公寓于7月早些时候刚刚卖给了一位留学生,约定的交割日是8月下旬。突如其来的政策改变完全打乱了她的节奏。为了避免交付高达15%的额外税金,留学生买家表示希望提前成交。然而,刘女士在本周却无法找到公证人或律师帮助进行房产过户。她说,周二上午她联络了7位公证人和律师,所有人都表示因为太多人需要赶在8月2日之前成交,已经无法再帮助新客户。一名公证人告诉她,自己周一就已经工作到凌晨两点,但是仍然无法满足客户的需求,甚至连熟人介绍的朋友也无法帮忙。

经过多方辗转,终于有律师表示可以帮忙办理过户手续,但表示周二的价格为2000元,周三就涨至3000元,如果拖到周四,就需要支付至少4000元的服务费。而在平时,律师办理房产过户手续的费用仅在1000元左右。位于丽晶广场的岑丽兰注册公证人已经从业多年,周二该公证事务所的一名工作人员表示,因为本周办理房产过户的人太多,只有过去的老客户才能排队,但也不能保证是否能够成功办理,而且也要加收费用。

购买了的房子却无法赶在8月2日之前过户,等于平白要多付15%的款项,急坏了很多来自中国的海外买家。一名本周三在列治文某律师处办理房产过户手续的石小姐告诉加西周末,该律师表示有一名中国买家愿意出5万元律师费,只求能够让其优先为他购买的房产办理过户手续,令人震惊。

除了律师和公证人,贷款经纪也是这周最忙碌的地产从业群体之一。周一地产新政的消息发布时,贷款经纪许家齐(Elvis Hui)正跟一名外国买家在一起。目睹手机被这则消息轰炸后,他的第一反应是“不可能”。“刚开始时我以为,政府是要在原税款的基础上多征百分之十五,也就是把税款提升至原来的一点一五倍高”。在了解到新政的具体内容后,他赶紧回到自己的办公室,逐个给客户打电话通知政策,并且制定下一步的计划。他对加西周末说,2016他每个月平均可以成功完成三十到四十个房贷,现在手上就有八名是符合“外国买家”定义的中国购房者。这一周,都在为这些客户服务,无暇顾及他人。CIBC贷款经纪Jessica周四早上也在社交媒体上表示,为了帮助非居民贷款,“已经连续两天三点睡,七点起……”

房产市场短期受影响大观望情绪严重

在加税新政推出后,即便是业界人士努力工作,仍有很多外国买家购买的房子不能在8月2日之前成交,这对买卖双方都是一个考验甚至是损失。刘女士表示,虽然自己最终花高价确定了律师帮助过户,但银行表示他们无法完成对她这套已售出房子的贷款清算手续,所以也无法赶在8月2日之前完成过户。而他的留学生买家则表示,如果不能完成过户,那么就将取消交易。刘女士非常无奈,她担心新政推出后公寓会降价,交易不成对自己将造成损失。

地产经纪Jacky Wu表示,此次新税率对于外国买家的杀伤力是非常大的,而且一周之内就要开始正式执行,很多买家、经纪都有措手不及的感觉。

从各个方面分析,此次对外国买家征收额外15%的地产转移税将对火热的大温房市产生降温作用。首先,从BC省政府推出此政策的原因看,就是为了抑制高昂的房价。最新数据显示大温地区从6月10日至7月14日的地产交易中,海外买家共投入8亿8千8百多亿元($885,393,373),占整个大温地区地产总交易额88亿1千5百69万9993元的10%还要多。而且,外国买家的购买力特别强大,购房的平均价格为94万6945元,超过加拿大公民和永久居民购房平均花费的91万1425元。可以说,这些数字已经相当高,也是省府决定对外国人征税的主要原因之一。简蕙芝和麦德庄在本周多次强调,加税的目的是为了增强BC省民住房的可负担性,换句话说,就是为了抑制房价。

地产新政给BC省地产带来了强烈的不确定预期,可能导致市场出现调整。Jacky Wu认为现在还不知道房价会怎么反应。他的部分正在看房的客户已经表示要观察一段时间,再决定是否购买。

加拿大注册会计师(CPA)萧晔静(Jennifer Xiao)对加西周末表示,以多年处理地产财务的经验看,她认同市场会出现观望态势的观点。此外,她认为从财务角度看,15%的税率相当高,对于海外投资者来说,额外的税率将大幅度挤压投资获利的空间,或使一部分投资者转投别处。

她说,15%的税率是以房屋的售价为基础的,而不是房屋的增值部分。以留学生为例,原先这类买家在本地买房子和本地人是没有任何差别的,买和卖都不需要多付税款。留学生自住的房产也享受增值部分的免税。但是在新政执行之后,留学生群体作为税务居民的优惠将不存在,他们将和外国人一样被划分为非居民,一样要多交15%的税率。

外来投资者在新税制下付出就更多。非居民不享受自住免税的优惠,他们原来购买大温房产,一般要上缴增值部分一半的25%到43%,这部分税率由增值部分的金额决定。萧晔静认为原来的这个比例并不高,甚至实际交的税款可能还会比本地人低。因为对于本地人来说,除了自住房产享受免税之外,投资房产的增值部分的税率要叠加到既有的收入上,这个比例往往很容易就达到43%。这次新增的税率,对这部分外国投资者来说,无疑是一笔不小的开支。

澳大利亚严控外国人买房并未导致地产崩盘

对于这次地产新政,在市场上出现了部分恐慌情绪,有不少华人投资者担心地产市场由此大跌,这无疑是市场观望和不确定情绪的放大。虽然具体情况还要看以后的市场走向,但澳大利亚正在实施与BC省类似的措施,分析其地产市场对预测未来市场的走向有一定的帮助。

因为近年来以中国买家为主力的外国买家大肆购买澳大利亚房产,使得房价飙升,当地人怨声载道,澳大利亚联邦和各州政府自2015年开始采取打击外来购房者的措施。

悉尼、墨尔本和布里斯班是澳大利亚房价涨幅最大的三个城市。2015年,墨尔本所在的维多利亚州对外国买家购房施加限制,并对外国地产买家征收3%的印花税(Stamp Duty)。然而,这一措施似乎对抑制房价并未产生太大作用。维多利亚州地产研究院(RealEstate Institute of Victoria)的数据显示,过去一年墨尔本的房价上涨了8.3%。所以今年4月,该州政府宣布将于7月1日将此税率增加一倍以上,上调至7%,空置税也从原先的0.5%提升至1.5%。由此可见,对外国人施加高税率是政府控制房价所采用的手段之一,但是具体效果很难预料。

澳大利亚联邦政府也号召各银行严控对外国人发放房屋贷款。在全国抑制外国人买房的大环境下,根据澳大利亚市场调查公司CoreLogic Inc.的统计,自2015年7月至16年6月的一年间,悉尼和墨尔本的整体房价仍旧上涨了超过11%,而布里斯班的房价则上涨5.72%。

然而,从今年初开始,已有迹象显示在收紧对外国人购房的审查、限制银行向外国人放贷以及维多利亚州征收的印花税等措施的多重作用下,外国人对澳大利亚房地产的需求正开始受到抑制。

澳大利亚国民银行(National Australia Bank)的最新《住宅地产调查》报告(ResidentialProperty Survey)显示,今年一季度,外国人购房在所有房产交易中的占比降至11.8%,为两年半来的最低水平,上一季度的占比为14.4%,2014年第二季度的数据为16.8%。

三月,澳大利亚地产市场资本收益的年增长率下滑至31个月以来的最低水平。据CoreLogic Inc.的数据,澳大利亚全国的房价指数过去12个月内增长了8.3%,但与前两年相比,增幅明显放缓。

由此可见,BC省对海外买家征收额外税项,可能抑制房价上涨的幅度,在短期内造成地产市场调整。

公寓市场外国买家多或将受到严重影响

在BC省政府公布的数据中,并没有外国买家具体投资哪个地产类别的信息。然而,根据《加西周末》和旗下地产刊物《加拿大地产周刊》(Canadian Chinese RealEstateWeek)对本地近30名华人地产经纪的调查显示,大家公认温西、西温300万元以上的高档独立屋和大温公寓、楼花市场是外国买家投入占比较高的领域。多数受访经纪认为新政对大温公寓市场将产生较大的冲击。

大温已建成公寓和预售楼花的购买人群中留学生、外国游客的比例较其他类型房屋高,而且很多本地楼盘早已将海外买家视为自己的主要销售对象之一。大温最大地产开发商之一的Westbank就分别在北京、上海和香港设有销售办公室,拥有近20人的国际销售团队。其在温市中心的公寓大楼温哥华一号公馆(Vancouver House)等项目就曾经在世界各地,尤其是亚洲寻找大量外国买家。

其新近的位于西温的HorseshoeBay West Vancouver公寓项目,在上海的销售力度甚至超过本地。此外,本地一些华人开发商的楼盘也将目光锁定在中国游客和留学生身上。由当代置业开发的位于UBC Wesbrook Village的公寓楼YU,在2015年接受加拿大地产周刊采访时表示,该楼盘的买主中有相当大一部分客户是中国游客和在UBC读书的中国留学生。此外,在本拿比的Metrotown和Brendwood地区,由于紧邻天车,交通方便,也聚集了很多购买高层公寓的中国留学生。

从留学生角度看,购买公寓本是替代租房的一个有利手段。只需要交一点首付,就可以以租房差不多的花费住在自己的房子中,以后毕业卖出,即使扣去应缴纳的税款,也还有盈余。在像YU这样位于大学区的公寓楼盘,学区房和方便留学生居住是他们突出的卖点之一。然而,在加税15%以后,购房的优势将不复存在。以50万的公寓为例,15%意味着额外的7万5千元,以每月1500元的房租计算,这笔钱足可以租房4年多,完全满足留学生的租住要求,所以公寓对留学生的吸引力将大幅下降。

地产新政无疑对预售公寓(也就是俗称的楼花)冲击极大,因为几乎所有楼花的交房日都在2016年8月2日以后,而且购买楼花的人群多对15%的税率比较敏感。Jacky Wu表示,其实公寓市场在近两个月已经趋于平缓,抢Offer的状况已经收敛很多。以同一个开放商的不同期的楼盘来看,三、四期的销售速度明显比一、二期的慢。对外国买家征税政策出台后,销售的速度会更慢,所以开发商也不会像之前那样矜持,现在可能也需要经纪去推动销量。

在澳大利亚实施对外国人购房限制后,受到最大冲击的也是公寓市场。澳大利亚央行(RBA)在其最新金融稳定性报告中指出:“受中国需求大幅减少影响最严重的,很可能会是墨尔本内城和悉尼部分地区的公寓市场。这不仅是因为涉足这块市场的中国买家特别多,还因为价格一旦开始下跌其他因素会使跌势变得更猛。”

豪宅悄然降价业界人士仍乐观

对于豪宅市场,业内人士的看法则略有不同。正在温西和西温开发高档独立屋的天德地产负责人对加西周末表示,他认为15%的房产交易税对高端房产影响不大,反而可能挤压中档独立屋市场。高端客户对15%的加价耐受力高,而对于购买100-200万元独立屋的海外买家来说,可能会有一定的影响,因为他们的资金量相对有限,15%对他们来说“有些高了”。该负责人表示自己继续看好温哥华的豪宅市场。金凤凰地产的Sandy Li也有类似的观点,他在接受加西周末采访时表示自己公司的海外客户“没有一个选择退出交易”。这些资金充裕的买家表示可以应对政策的冲击。他说,“现在在温哥华买豪宅,本来就要加价百分之十五到二十,加价了还不一定买得到。客户们只是把税费的上涨看作是另一次加价而已。”

然而,另一些业内人士却有不同的看法,地产经纪崔小宁(Angela Tsui)说自己有一个客户看中了一个600万的独立屋,但是迟迟没下手。得知新政后,询问她的意见,她建议客户放弃,原因是作为投资者追求的就是投资回报率,加上15%的税率后,盈利空间大大缩水。另外,突然多出来的税率让很多购房者产生心理压力,AngelaTsui认为如果豪宅买家预先知道要交15%的税率,可能觉得无所谓,但是突如其来的支出营造出了一种心理落差。

崔小宁的这个观点也得到了专业会计师的认同,萧晔静(Jennifer Xiao)表示,来自中国的海外买家对房屋本身的价值很关注,而额外的15%会让他们认为自己支付的购房款大大偏离了房屋价值,“很有可能接受不了”。

然而,市场已经悄悄做出了调整。加西周末记者发现,在本周各大报刊上登出的300万元以上的独立屋广告中,有些已经悄悄的降价。某地产公司在《加拿大地产周刊》上广告中的3个400-600万元不等的独立屋均降价20-30万。

本拿比列治文中国买家多地产价格值得关注

BC省财政厅本周公布的外国买家投资BC省房地产数据显示,本拿比和列治文是外国买家购买房产比例最高的两个城市。自6月10日至7月14日这35天之内,列治文住宅共成交727套,其中涉及外国买家的就有132套,占总交易数的18.2%。外国买家购买房产的价值为1亿3千2百91万4887元,占交易房产价值6亿9千5百41万3389元的19.1%。本拿比共成交房产662套,其中涉及海外买家的有117套,占17.7%。外国买家购买房产价值8千1百25万3001元,占总价值5亿4千3百万3691元的15%。

这两个城市都是华人聚集的区域,相信数据中指出的外国投资者大部分是华人。部分买家表示如果不能在8月2日之前交房,将放弃交易。此外,这两座城市中又有大量公寓和在建住宅,未来的地产走势值得人们关注。

在火热的7月,BC省的房市却好像被政府对外国买家加税的新政策浇了一盆冷水。对于受高房价折磨的BC省民来说,他们似乎又看到了置业安家的希望。对于大量的中国买家来说,有的欲哭无泪,有的陷入恐慌。有评论指责这项措施是省自由党为了准备明年省选的空头支票,并不能抑制房价。然而,种种对未来的不确定,只能等待时间和市场回答。

新政措施详解

实施日期:2016年8月2日,以产权转让登记日计算

外国买家定义:

1.非加拿大公民或永久居民的个人

2.由加拿大公民或居民控制100%股份的加拿大公司(与税法中规定的加拿大居民控股公司(CCPC)定义不一致)

3.在加拿大股票交易所上市的公司

楼花适用新税制

之前有英文报道指楼花不适用新税制,后被证明是误读。所有8月2日以后交付的楼花均适用新税制

共同置业

如果外国买家与加拿大公民或永久居民共同购买大温房产,则外国买家需要对自己所持有的物业价值部分交付额外的15%房产转移税



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