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CMHC突然提高保费 把房价往死里整的节奏啊

2017-01-18 20:23:30 来源网站:理财人生

 

CMHC今天宣布,三月份将再一次提高房贷担保的保费,这已经是近四年来第三次提高保费。自从2014年开始,CMHC在时隔十多年后,第一次上调保费15%。到了2015年6月,首付低于10%的房屋贷款者,不得不接受再次提升15%的保费。

特别有意思的是,同样的贷款额,首付比例越高,保费加价的幅度越大。5%首付的CMHC保费加价幅度为0.4%,而15%的首付则达到了1%。举个例子,一百万的房子,如果15%的首付,贷款额达到850000,那么贷款人每个月将增加40元的保费。整体来看,平均每一个需要CMHC贷款担保的购房者,每个月要多交5加元的保费。

根据CMHC的统计数据:去年前3个季度,CMHC受保的购房者平均贷款额度为24.5万,首付比例为8%。根据加拿大OSFI的要求:加拿大首付低于20%的购房者需要购买CMHC的保险。而CMHC保险的初衷也是为了在房贷出现违约的情况下能够获理赔。CMHC的保费虽然是由银行承担,但是作为一个flow through的机构,这些费用最终都会由贷款买房者承担。

CMHC是加拿大作为房贷保险,属于国有机构。在该行业中几乎处于垄断的地位,承保了加拿大40%以上的房贷。一般私营的房贷保险机构例如GENWORTH MI以及CANADA GUARANTY的保费定价都是以CMHC马首是瞻。

CMHC突然加价原因何在?

房屋贷款问题一直是一个老生常谈的问题,众所周知,在置业过程中首付部分如果低于20%需要购买房屋贷保险。CMHC是一个政府机构,所承担的角色是给商业银行的房屋贷款再保险,承担房贷最后担保人的角色。加拿大房贷额度维持在1.3万亿,目前有近6000亿加元是由CMHC所承保。

加拿大人过去几年引以为豪的自住房升值已经开始出现了分化,加拿大房屋价格的增长主要来自于多伦多,温哥华两个大城市。根据最新统计,加拿大房地产市场在2016年的交易额高达2630亿加元,比去年上涨17%,问题来了,这么大的交易额,其中很多人都是勒紧裤带咬着牙买房,因此房屋贷款数额也急剧上升。

当房屋价格上升,房屋贷款额同时水涨船高之际,加拿大的购房者债务负担又加重一层。去年加拿大人均债务占可支配收入的比重,从之前的 162.7%上升到了167% 。而其中房屋贷款是最重要的债务增长部分。

房地产价格高歌猛进,加拿大人忙着堆积债务,目前人均债务占比为167%,超过美国地产崩盘时的140%。近期加拿大财长以及政府官员,都针对加拿大人债务水平过高问题表示堪忧。

CMHC在去年10月26日,就已经针对加拿大地产市场发出红色警报,将加国房地产风险级别,从中级风险(黄色)提升至高风险(红色)风险。

随着房价上升,银行通过房贷保险,将房地产市场的风险转移到 CMHC,于是催生了银行点道德风险:银行以牺牲资本充足率来滥发房屋信贷,并以此作为鼓励银行增加业务量的动力。

因此,加拿大银行业的监管者OSFI严重警告,如果放贷审批过程中包括收入证明或者其它重要信息不属实,那么一旦房屋违约潮出现,后果很严重。这种情况真的出现,CMHC作为最后的承保者,恐怕要走美国的房地美和房利美同样的道路,加拿大的纳税人将是买单者。

因此,CMHC不断增加保费属于情理之中,同时,CMHC也要求银行分担一部分潜在的房贷损失。

超级富翁和剩下的穷人

加拿大地产协会经济分析师认为,联邦政府收紧按揭的措施,对于炙热的房地产市场降温有一定作用,但是房价会随着加拿大经济增长而继续保持上升态势。但是,对于现在需要买房的人们而言,形势相当严峻,要不然就多存首期,要不然就购买相对低价的房产。

想要多存首期的话,购房者的收入必须增加。但是,根据加拿大统计局的数据显示,加拿大人在2016年,扣除通胀的税后收入较去年下降0.4%,而非房屋贷款的债务增幅为 2.9%,房屋贷款的增幅却达到了 5.2%。也就是说,加拿大人在收入不能增长的情况下,要想买房,唯一的办法就是再增加负债!

普通人一房难求,买了房的朋友也是身背重债。这一系列后果,都源于2009年以来的超低利息政策,其实,量化宽松政策是一场真正的财富再分配,使得富人更加富有,穷人如果没有抓住机会,仅仅老老实实的打工,从上图可以看出,自从2008年至今,无论工资还是时薪扣除通胀都在下降,因此离财富越来越远。

自从低利息政策以来,普通人无论买房,买股,买基金,财富都是增长的,唯一的牺牲者是银行的定期存款人,而这个群体大部分都是老年退休人员,低风险投资者。

今天最新出炉的OXFAM报告显示,加拿大最富有的两位亿万富翁的总资产,超过加拿大人口30%的低收入人士资产总和!

这两位福布斯排行榜上的熟人,一位是加拿大首富-汤姆森路透的David Thomson, 另外一位就是大名鼎鼎的Loblaw连锁控股公司老板GalenWeston,这两个人的财富是加拿大1100万人的财富总和。

分析师警告,加拿大一直被认为是个分享财富的社会,但是这份报告可以看出,加拿大社会已经不再是富人和穷人,而是超级富翁和我们剩下的所有人。要改变这种局面非常困难,但是这这局面又必须改变:因为当一个社会的大部分财富和相关的购买力都被少数富人所拥有,社会上的其他人只能靠举债消费的时候,银行按揭信贷一旦收紧,经济就会出现问题!

根据对加国十五个城市的地产市场评估,加拿大房屋贷款中心CMHC认为,相对于个人收入,人口增长而言,加拿大的房价出现了持续过高的情况,该机构认为,温哥华,多伦多,卡尔加里,萨斯卡通等地的风险级别,都已经触及红色警报线。

相比之下,美国经历了2008年的房地产崩盘,去杠杆化已经完成,特朗普的当选,使得美国有能力进行新的一轮基础设施建设,在刺激经济增长的同时,利息上涨成为共识。

特朗普经济学令举债成本飙升

上个周特朗普当选后,全球国债市场血流成河。十年以上的长债更是经历了暴跌,跌幅超过10%,如果这种跌幅出现在股市上,恐怕媒体早就说股灾来了!加拿大的国债市场同样遭受血洗,加国十年期国债收益率则从特朗普当选前的1.1%飙升至1.5%上方,使得加国银行纷纷提高贷款利率。

房地产价格高歌猛进,加拿大人忙着堆积债务,目前人均债务占比接近168%,超过美国地产崩盘时的140%。这种形势下, 谁最紧张?看来是政府最紧张。

加拿大财长宣布收紧房贷,其中一个最引人注目的项目是,银行必须对房地产买家,即贷款这进行压力测试,必须证明他们在将来利息提高时,有能力支付贷款。现行的利率水平非常低,而新政策将以加拿大央行五年平均的最高利率4.64%来进行测试。

政府为什么害怕了?

加拿大人负债水平如此之高,尤其是加拿大有72万户负债率超过350%的房奴。如果真的出现信贷危机,那么商业银行,加拿大房屋贷款公司CMHC,以及CMHC的住房抵押债券的投资人,都会受到牵连,最终还是政府买单。

CMHC是一个政府机构,所承担的角色是给商业银行的房屋贷款上保险,主要是针对首付低于20%的购房人士。加拿大总的房贷额度维持在1.3万亿,目前有接近6000亿是由CMHC所承保。

从商业银行的角度出发,房贷发放越多越好,既能赚取利差,又能够找到担保,这个担保人就是CMHC,通过CMHC的保险,银行成功地把贷款从资产负债表上剥离出来。于是就引发一个问题,那就是道德风险。既然有政府担保,银行就不担心给一些原本并不符合条件的人贷款。

银行被要求分担风险

要把道德风险降到最低,最好的措施就是,让商业银行自己承担部分损失。这次的政府房贷收紧,就给加拿大商业银行房贷引入垫底费机制,即房贷违约损失的前5%-10%先由银行承担,超过这个损失的部分政府才会担保。

加拿大银行家协会主席惊呼,这次政府彻底改变了加拿大房贷市场的运作机制。这个政策使得银行被动的提高资本充足要求,由于银行是高杠杆的金融机构,资金一旦被占用,费用相当高,这部分额外的费用,银行将会把增加的房贷成本转嫁给贷款人。

这个“馊”主意来自国际货币基金组织,从IMF的角度而言,他们建议加拿大政府,不要让纳税人会成为房地产的最后买单的人。IMF也敦促加拿大的银行体系应该效仿其它国家让商业银行在房贷出现违约的时候也负担部分损失。(作者:杨凡)



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