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楼市泡沫比想象的更坚挺?炒房华人被坑了?

2017-06-05 04:11:19 来源网站:约克论坛综述

(约克论坛综述)自从去年卑诗省想海外买家征税以来,加拿大房地产市场就再也没有平静过,温哥华和多伦多这两大房地产市场不时有重磅炸弹惊动整个加拿大,而政府的一系列措施和市场表现让人们关于房地产泡沫的争论从未停止,这其中中国人炒房的因素也屡屡成为议论的焦点。

“加拿大楼市面临崩盘”、 “加版‘次贷危机’一触即发”...... 过去一个月,随着加拿大最大非银房贷机构Home Capital Group陷入流动性危机,对于加拿大楼市风险的担忧再度甚嚣尘上。

楼市泡沫比想象的更坚挺?

据华尔街见闻报道,最新公布的数据显示,温哥华上个月房价再创新高,各类房屋价格均突破历史新高,坐实了史上最大房地产泡沫的称号。

大温哥华房地产委员会5月统计数据显示:

该区域公寓基准价格为571,300加元,同比涨幅高达17.8%,环比上涨3.1%;

连栋房屋的基准价格同比上涨13.1%,环比上扬1.9%,至715,400加元;

独栋房屋的基准价格同比增加3.1%,环比涨幅为2.9%,至1,561,000加元。

如下图所示,蓝色线代表独栋房屋价格走势,这类房屋的价格已经突破去年高点;红色线代表的连栋房屋和绿色线代表的公寓,价格均创下历史新高。

温哥华楼市的疯狂现状被认为是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。去年八月,为了给房地产市场降温,不列颠哥伦比亚省开始向海外买家征收15%的房产转让税。此后温哥华房价出现下滑,当时市场都以为温哥华房地产市场开始正常化,并将注意力转向房价同样涨势汹汹的多伦多,然而最近数据显示,温哥华房价又开启了一轮强势反弹。

数据显示,5月唯一出现下滑的是交易数量,房产成交数量同比下滑8.5%至4,364套。

换句话说, 15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度,新一批更为激进的买家已经涌现,这些人看起来丝毫不在乎15%的房产税。

据最新报道,加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%;而去年同期,加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。有观点认为,加拿大楼市泡沫已经是美国次贷危机爆发前夕的“加强版”。

如下图所示,飙涨的加拿大房价已经把美国房价远远抛在后面...

加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点,这个比例还在不断上扬。值得注意的是,这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。

与此同时,加拿大平均家庭债务偿还率,即偿还债务占家庭收入的比率,比美国高40%。

加拿大的债务问题已成了一列失控的列车。尽管政府采取各种冷却措施,并且自2011年以来一直警告债务负担的不可持续性。但不幸的是,这些措施都没有奏效。

炒房的华人被套牢?

Teranet-国家银行综合房屋指数显示,4月多伦多的房价按月涨幅为2.6%,按年计,多伦多涨了26.3%。但一进入5月形势急转直下,据一些最新统计数据,截至5月14日,多伦多五月前两周房屋中间价独立屋月跌幅达7.14%,镇屋跌幅为1.97%,Condo 下跌3.16%,其中面积在4000尺以上的独立房价格下跌最狠,比4月份下跌38%。

据多伦多地产公司Realosophy发布的数据,在省府颁布针对海外买家征收15%转让税的新政策之后,即今年4月20日至5月20日一个月与去年同期相比,GTA地区的房屋销量惨跌,其中跌幅最大的是华人聚居的列治文山62%,万锦尾随其后46%,新市(Newmarket)则为44%。皮尔区的密市下跌27%,宾顿则下滑16%。

从区域看,北部城市以NewMarket下跌最狠,下跌13.76%,Aurora,与Vaughan 紧随其后,分别下跌9.82%与9.83%。华人热捧的列治文山和万锦跌幅均为6%,而King City受到影响最小,环比跌幅仅为0.25%。近期华人关注较多的Oakville 跌5.56%,印度人聚居的Brampton 跌幅5.59%,密西沙加跌3.12%。具体到多伦多,跌幅达7.38%,士嘉堡跌幅达5.43%,北约克跌幅达2.2%,Etobicoke 跌1.4%。


每当提到房价飙升,很多人就想到是炒房的结果,而近年来中国人在世界各地进行投资,虽然大概没人说得清加拿大中国人炒房的具体情况,但这种影响是存在的。

据搜狐财经报道,多伦多的房地产市场调控政策一出台,为何房价下跌的市场反映比预期的要强烈得多?特别是华人区的房地产市场的反映更为强烈,这就证明了加拿大各城市房价快速上涨主要是华人炒作的结果,无论是在读的学生,还是已经移民的华人,基本上是以华人为主。我周边所认识的几个邻居,这几年他们炒房的疯狂是无可复加了,基本上手上都购买4-5套住房。加上华人房地产经纪的鼓励及出谋划策,这些华人炒房者多以是如鱼得水。一套又一套的住房在交易。

但是这次安省政府于4月21日起正式实施16项针对大多伦多房市的新政策,主要是从税收及金融政策上入手,不仅增加了海外投资者购买住房的15%交易转让税,而且也要求银行对购买住房者的按揭贷款申请全面审查。如果达到所规定的要求,购买住房者要获得购买住房的贷款申请根本就不可能。即使能够获得申请也会加上更多的限制。到加拿大的炒房者,无论是学生还是一般投资者,本来是希望以高杠杆来投资,新的政策出台不仅增加了他们进入的成本,也让融资杠杆全面紧缩。国内住房投资者想进入多伦多的门槛越来越高,甚至于许多人根本无法进入。在这种情况下,住房销售岂能不迅速下跌?

对于不少已经移民了的华人投资者来说,尽管他们购买住房不要增加海外投资者购买住房的15%交易转让税,但今年加拿大税务局全面要求居民只要交易了住房都得申报,无论是自住还是投资。正因为住房交易都得要申报,那些一直在利用加拿大的税收漏洞的华人投资者就面临巨大的风险。因为,他们炒作的住房是否为自住还是投资不是由自己来定,而是审查后由税务局决定。如果交易的住房不是唯一一套居住的住房,其收入要归并到个人全部所得报税。个人的综合所得税,年收入在4.2万加元以上为22%,之上采取累进的方式。最高可达到45%。这样一来,加拿大居民想通过住房炒作来赢利并不是容易的事情。再加上0.5-2%不等的物业税。在加拿大炒房就得当心了。

所以,多伦多政府的房地产市场一出台,基本上把非加拿大居民的华人挡在门外,或进入房地产市场的门槛全面提高。同时,又对本国居民的炒房在税收全面限制。在这种情况下,非加拿大居民的华人无法再进入这个市场,炒高的房价已经无人来接盘了,那么那些在高房价进入市场的华人如果不逃走,就可能成了最后的接盘侠。这就是安省政府出台房地产新政策房价急剧下跌的原因。

可以说,多伦多的房价短期内炒高,华人炒作是主力,他们以中国炒房的财力与经验,横扫加拿大温哥华及多伦多市场。这些炒房者从来没有经历过房地产的周期调整,只有春风得意时刻。所以,这次多伦多房地产市场调控将会令泡沫产生怎样的变化,炒房的中国人是否成为最后的接盘侠,还得拭目以待。

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