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地产经纪讲述condo市场现状 未来有3点变化

2017-07-24 03:09:01 来源网站:约克论坛综述

现如今的房产市场,正所谓扑朔迷离,没有谁能准确无误的对整个加拿大的房产市场做预判。不过,大家都可以明显的感觉到,从4月底新政推出之后,整个楼市的前后对比,这也引起了各领域的专家学者的分析和讨论。

上周论坛里有一位地产经纪,发了一篇关于condo市场的分析的帖子,也引起了大家的广泛关注,内容是根据以往的经验,对未来市场的判断和现状的分析,相比之下,他的一些观点还是相对真实客观的。

当今房产市场的直观感受

(1)从买家角度来看现在的市场

A 这种客户预算比较充足,但是要求也是往往比较高的,实际可以买的单元没有很多,通俗的话讲就是兜里揣着钱,短期不一定能买到想要的。

B 看房需要等,周期1-3个月,碰到合适的才下手,下2-3次Offer后,应该能买到合适的房子

C 要看运气了,因为Condo的价格直一很坚挺,Deal不常有。很多时候,经过一段时间的市场教育,会慢慢把自己预算向上调整。

D 核心地区,这种买家肯定是买不上房的,就跟65万的房想卖70万一样,诉求非常直接,但是跟现实是冲突的。

(2)Downtown市场6月-7月中旬的市场感觉

1、不大理想的单元,走的很慢,慢一般会超过1个月,很多卖家会撤Listing。

2、抢Offer还是很普遍,只是往上走的力度要少了很多。抢人的多,有的价格比3月份还会高一点。

3、随着暑期到来,Listing明显也在减少,很多楼现在出的单元比较有限,很多买家出现无房可看的窘境。

4、从看房的角度来看,看房的人还是很多,有时比较热门的Listing经常有Double Bookings。

综合的情况是,就算拿着钱也不一定能买到一个合适的,买房周期可能从1-2个月,延迟到2-3个月。如果说房价要降,还真找不出下降的理由。

(3)楼花市场

因为新政的原因,很多留学生和持有工签的毕业生在买房时,由于15%的税收,在预算方面受到了很大的限制,本来有的买房计划倒不是取消了,而是延迟了。而这一部分的需求就会被转移到了楼花市场。2个月后,这个预测可以说是兑现了,现在的condo楼花真是一片繁荣。

3个值得注意的主要市场变化

(1)租金上涨

相信任何一个最近出租过和求租过的人,都会有比较直观的感受,那就是租房很难,房租出租很简单。举例说明,正如1月买房自住的客户跟我讲的,年初时的1室大概的价格在1650-1700,现在基本都1850-1975了;很多人会把房租上涨归因于4月新政政府也出台了租金控制的提案,所以很多新出租的单元就把价格一次性调高了,我并不这么认为。其实新政影响的是现有房客续租的问题,一旦一个新房上市,房东定价必然还是根据市场来的,归根结底还是四个字:住房需求。

年初时,由于房价快速上涨,Downtown的租售倍数从210-240这个区间跳涨到了240-260这个区间。一般来讲,租金上涨肯定是追不上房价的,但是这次租金也有10%-15%的上涨,那么租售比大概又被拉回到230-250这个区间。年初的时候,25%的首付,还能找到正现金流的Condo,现在基本到30%-35%才有可能。Condo好租好管理,但是20%-25%的首付想有正现金流的日子已经没有了。有正现金流的一个前提就是房价相对较低,即使租金涨了,房价也不怎么涨。但是在一个多伦多这种北美地区人口集中的大城市,尤其是Downtown核心,低价Condo基本是不可能有了。

上面也说了,无论是租房还是买房,都是需求兑现的方式之一。可能房价贵了,租房的人就多了一些;有可能租金涨了,租客最后又觉得还不如买房划算。这样说,租金上涨对房价有间接支持的作用,毕竟估值体系没有大变化(租售比),估值结果是要向上走的。

(2)利率上涨

如果说租金上涨是利好,利率上涨必然就是利空了。但是任何问题,我们还是应该用尽量客观的眼光去看待。我自己虽然不像Asset Management或者Capital Market的从业人员,那么关心利率,但是基本的认识自己认为还是可以的。之前也听过看过其他人对这次加息的理解,这次我也借这个机会谈谈我的想法。

首先, 08年金融危机的全球货币宽松政策确实在今年有收尾的迹象,但是理论仍然处于历史低位。

其次,这次央行加息,其实有点被动加息的意思,美国都加了,加拿大也应该加点,非主观意愿(北美自由贸易协定,全球“缩表”各种因素掺杂,分析就不班门弄斧了)。

然后,利率不光是老百姓的融资成本,同时也是政府和公司的融资成本,整体抬高各方的借贷成本,其实是不符合大多数人的利益的。

另外,利息上升客观上也降低了大众的消费能力,一部分收入被用来支付更高的利息,从鼓励消费的角度看也是不符合大多数人利益的。再者说,2%的通胀目标线(央行评判加息的重要参考点)其实没有到,由于加币升值,进口输出的产品价格可能还会有所降低,CPI不过2%,后面的加息很难。最后,加拿大的整体经济没有好到连续加3-4次息的地步,连美联储最近也在释放鸽派言论,暗示加息步伐会视情况而定(Expectation Management)。

那么,利率对Condo市场有什么影响呢?个人认为多少有一些,但是不会对市场造成根本上的冲击。

(3)潜在的Regulation变化

现在新闻里提到,OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)在酝酿给正常首付20%以上的贷款做压力测试,一般的结果是贷款要在现有的市场利率上加2%来看借款者是否有足够的能力还款。去年10月已经实行的政策是给20%以下首付的贷款者,做压力测试,理论上让低首付的借款能力降低了接近25%。现在可能实行的新规则,大概理论上差不多要打个8折。假设家庭收入10万年薪,信用分数不错能借6倍年薪(信用分数一般,工作一般大概是5.5倍),大概能贷60万,能买75万的房子。压力测试后,就算信用分数不错,10万的年薪,只能借4.8倍48万的贷款额度,预算就只能买到60万的房子了。

这个政策目前只是提议,聪明的人应该会选择先观察一下这半年的情况,如果9月房价恢复上涨,也许制定政策的人会选择一个合适的时机。如果房市发展平稳,这个政策是否会实施,还是值得怀疑的,短期之内不要有过分担心。

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