网站首页 > 约克房产 > 资讯中心 > 楼市动态 >正文

几十万楼花瞬间一文不值?资深房产估价师爆内幕

2017-12-26 01:12:05 来源网站:约克论坛综述

一般的买房流程中遭遇抢OFFER,是一件非常正常的事情,不过,在“抢夺”房源的时候难免会出现过度加价的情况。这就会给以后的贷款申请带来麻烦。很多银行估价师对贷款申请人房屋的估价,都不同程度的低于成交价。所以,银行估价有时候并不等于买家的成交价。一位了解银行估价的网友表示:“市场越不明朗,银行估价就越保守。”其实仔细想想,这句话还是有一定道理的。

资深房产估价师:银行估价到底看什么?

这要从简单的house估价开始说起!House的价值和以下几个最重要的因素有关: lot size, living square footage, quality, condition, age, location 等。首先看周边类似住宅的成交价,银行一般接受90 天以内的sales。有些人说怎么邻居家卖那么高,我房子评那么低。对不起,半年前的sale没什么参考价值。估价时先选取几个类似房子的成交价,再根据房子的features做价值调整。

Lot size一般更看重前宽, 在前宽类似的情况下,再看深度,深度不超过30%的情况下,视同相当。living square footage,主要看地上面积, 地下室面积是不算的。 至于房间的个数, 不太看重,因为住宅面积已经考虑进去了, 再考虑房间个数的话会重复调整。洗手间多的话,会考虑$5000-10000的调整。

Condition主要看装修的情况, 可以加分的东西包括射灯, 大理石台面,crown moulding, 实木地板等。 根据许许多多各因素调整后的价值区间, 用来最终决定房子的价值。需要说明的几点: 建筑成本和价值是不对等的,有的人说,我一个洗手间造价几万,凭什么只给我加5000, 我地下室的成本有5-10万,为什么只给我加2万,估价的时候看重的是这个东西在市场上的价值,跟你的成本无关,你建的再豪华, 也只是个洗手间,在使用价值上并不会抬高。

Site improvement的价值比较少考虑: 室外厨房,游泳池,亭子,石头的路面 等等这些其实造价很高,有些人花几十万,有的房子在后院室外fireplace,就装2-3个。。但最终价值定位时只是作为锦上添花的东西,最多给你加3-5万(豪华级别的)。一般级别的,基本就可以忽略了。(在估价理论里,买家不会因为仅仅site improvement 就买这个房子)

Location: 这个和房屋中介认识中的概念稍有不同。估价时不仅仅看房子所在的town, 还看在哪条街,这个街是不是比较繁忙。高架线,地铁,铁路有多远, 学校近不近,周边有没有stop sign等。一条很长的路,不同路段都会有不同的对待。这就又要说明另一点: 买房子是一个很个人的考虑,存在人的喜好问题,但估价是以普遍价值观对待的,比如中国人不喜欢游泳池,但游泳池在估值是加分项。 在比如,有些家长喜欢离学校近,但学校会有噪音,背对学校或隔壁的房子会被减分。

一定查清楚临近的lot 的具体用途: 遇到过很多情况, listing里说背对ravine, 评估的时候我们一查是工业空地!还有很多说是绿地,其实是农地, 住宅空地等。

估价不是数学,不同的估价师评出来也是会有差距的。手松手紧看个人。估值是一个其实很复杂的过程,如果要具体说,几万字都说不完, rural Property,waterfront property,还有acreage farm就更要复杂了,涉及更多的考虑因素。

最后提醒大家在买卖房屋时容易进的陷阱: link 和detached房子listing 上有时候乱写,要谨慎查清楚,价值差好远的。 住宅面积也不要轻信中介的,最好付点钱查清楚,尤其是condo。单车库和双车库的房子比仅仅只是一个车库的距离, 而是房子等级级别的差距。 楼花的估价一般是在建筑快完工时去估价,以建筑完工的类似住宅的listing sales为准,需要类似的lot和房型,builder的成交价不予考虑。很多人购买几十万builder的upgrade, 评估时可能不值一钱。

资料来源:约克论坛——房产版(会员:lyshtj)

本文内容由约克论坛综述,未经约克论坛官方授权,任何个人或组织不得抄袭、转载本文内容。作品版权受《中华人民共和国著作权法》、Canadian Copyright Act等法律法规保护。



用户名: 验证码:  
  • 您将承担一切因您的行为、言论而直接或间接导致的民事或刑事法律责任。
  • 留言板管理人员有权保留或删除其管辖留言中的任意内容。
  • 本站提醒:不要进行人身攻击。谢谢配合。
[Ctrl+Enter]

热点专题

更多>>经纪人文章专栏

  • 作者名称标题

资讯推荐

房产热帖

Copyright © 2002- Yorkbbs.ca All Rights Reserved. 约克论坛 版权所有

广告热线:416-628-9108   416-915-5056    广告邮件:[email protected]  网站管理:[email protected]