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资深经纪透露:信息不对称与楼市的“逆向选择”

2018-12-02 22:31:03 来源网站:约克论坛综述

市场经济时代,信息的作用是至关重要的。由于信息不对称,信息劣势一方,总是做“逆向选择”,即总是选择对自己不利的取向。从某种角度讲,当前发展中国家的贫富差距,基本上都是社会成员享有国家商业信息不均衡造成的。例如,股票市场,大股东对上市公司信息的了解一定比小股民要透彻的多,和及时的多。自然而然,大股东在股票买入时机,和股票退出时机要比小股民领先半拍。这至关重要的半拍时间差直接导致股市财富都流向大股东手里。数亿计的这样小股民,成全成千上万的大股东。利用信息优势,这些大股东轻而易举地成为千万富翁,亿万富翁。股票市场是这样,房屋市场,其它市场也一样!

二十几年前,国内刚开始房改时,那时,北京的房子也很廉价。即便是在这种情况下,信息劣势一方,普通百姓还在争议该不该买房时。而信息优势一方,那些政策制定者,还有那时就有海外生活经验的人,抢得市场时机,尽可能地多买几套房子。这些有海外生活经验的人拥有房屋市场信息要比国内普通百姓多的多,他们清楚地意识到房屋市场的发展趋势。到今天,这些人不用工作就成为千万大富翁,亿万富翁; 而于此相反,大多数普通百姓,很多人从来就没有出过国,不清楚国际房屋市场发展趋势。自然,信息劣势一方普通百姓,又做出“逆向选择”,在房屋市场最廉价的时候,在最该买房子的时候,没有买房。最后,当房价不断走高,已显然成为大趋势不可逆转时,不得不买高价房,成为新时代不带“枷锁”的房奴。市场经济时代,由于“信息不对称,所以逆向选择”是无处不在,无时不有的现象。多伦多的房屋市场也不例外。当前,在多伦多新移民在信息不对称情况下,有很多“逆向选择”现象。如选择“黄金地段”,选择”最佳校区”,和选择“清华园”等等现象。

新移民在多伦多买房时,“逆向选择”的现象之一是选择“黄金地段”。有人说“一瓶10000块钱的名酒,其中这瓶酒的价值是1000,而有关这瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多伦多买房也有类似情况,也有很多新移民花钱买有关房屋的”Story”。其中,最值钱的”Story”就是所谓的“黄金地段”。其实,从居住角度来说,多伦多根本就不存在什么”黄金地段”。“黄金地段”都只是商家的商业广告上的语言包装。其实,多伦多的城市规划与东方是不同的。传统上讲,西方的城中心,地铁沿线一般都是工人阶级的集中居民地;而多伦多真正家有黄金的富贵家庭都住在远离地铁,远离市中心的远郊。多伦多是加拿大最大工商业城市,也是全球最适合人类生存与发展的城市。城市各个社区不可能完全一样,有点差异是难免的,但这点差异对不同社区的房屋市场价格影响不大。

十几年前,在新移民来之前,整个多伦多的不同社区的同类房价是相差无几的。随着新移民的不断增多,多伦多的社区也逐渐分化,有的社区新移民的比例越来越高。这样的社区也自然而言成为新移民关注的热点和焦点。与此相关的”Story”也越来越多,越来越丰富,自然成为商家的炒作对象。尤其是城市核心区域,和地铁沿线区域的房子。其中有些区域的房子被商家定义为“黄金地段”。这些地段的房屋价格是普通房屋价格的几倍。在多伦多,几年前,商家不断推出一个又一个的“黄金地段”物业,那时,这些“黄金地段”物业非常火爆,新移民成宿排队抢购。现在情况有些改善,这样成宿排队抢购情况不再发生了。这些“黄金地段”的房子之所以很抢手,之所以很贵。因为这些房子的价格中也像名酒一样,也有很多美妙的”Story”。这些”Story”占房价很大部分。新移民在买这样“黄金地段”房子时,同时也付很多钱买下商家精心编织的有关房子的”Story”。这些”Story”对新移民没有任何使用价值。反而,家人还要为此背负大量不应有的房贷,迫使家人长期委屈地做他们没有选择的工作。而商家看到自己编织的有关房子的”Story”也能随同房子买如此高的价,做梦都能乐醒了。因此,新移民选择具有很多美好”Story”的高价房屋,是一种典型的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时,“逆向选择”的现象之二是选择“最好校区”。什么是最好校区本身一直就存在争议,没有定论。这里所谓的“最好校区”,就是指我们华人普遍认为的平均成绩最高,排名最靠前的校区。这样的校区不能说它不好,但那些成绩比这些校区低一些的校区也不能说差。在学校的选择问题,应该是孩子适合在什么样的学校发展,就应该让孩子在那样的学校学习。有人说,真正好的学校,是适合孩子发展的学校。是让孩子能发现自我,和有利于将来孩子实现自我的学校。这样才是正确的选择!众所周知,人与人是不同的,有的孩子天生对医学感兴趣;有的孩子天生擅长数理;有的孩子对艺术有专长,等等。有人说,加拿大的教育就是在中,小学时代发现自己的爱好和专长,到大学时代发展自己的爱好和专长,再到职场上去发挥自己的爱好和专长,去实现自我,实现自己的人生!这话说的非常好,对加拿大的教育概括非常精炼。正确和适合孩子的教育,是确定适合孩子天性的人生的发展方向,是以孩子最适合的职业为导向,使孩子将来一生都在从事自己擅长和热爱的职业,使孩子一生都工作都在乐趣中。

很显然,在这样的工作环境,孩子的工作才会有乐趣,孩子的工作才会有创意,孩子的工作才会有创新,孩子的工作才会有机会体现自身的最大社会价值,和实现自身的价值。现实生活中,新移民不顾及自己孩子的感受,都争先恐后地花高价买个校区房。把本来天性非常聪明,活泼可爱,很有发展的孩子,送到那些所谓“顶级学校”,到那些平均分数非常高的学校。致使这些聪明贪玩的孩子学习成绩长期垫底。日久天长,使本来很聪明乐观自信的孩子产生自卑心理,低人一等的心理。最终,让一些孩子丧失进取,自甘暴弃。现实生活中,一些新移民谈到孩子教育失败时,认为很大的失误就是给孩子灌输,和让孩子相信,学习成绩度量孩子的优劣的唯一尺子。同时,给孩子送进这些所谓的”顶级学校”,去让孩子去验证自己是低能,低劣的。当然,这不是家长的初衷,但却实际效果确实这样。最后,让孩子放弃积极的人生态度。所以,名校区并不一定适合每一个孩子的成长,盲目地花高价买名校区的房子,有时是对家庭发展不利的“逆向选择”。

新移民在多伦多买房时,“逆向选择”的现象之三是选择“清华园”。这件事说起来很奇怪。很多新移民不远万里移民到加拿大,定居在多伦多的原因,都是奔着多伦多是国际化大都市,奔着多伦多多元文化教育而来。但来多伦多了以后,到新移民选房买房时,大多数人都避开多伦多廉价而又多元文化社区,争着到华人集中文化单一社区买高价房。在多伦多,社区的华人越多,房子越贵。这样的社区反而越对华人有引力。而且在一些华人比例非常高,社区居民几乎都是华人的社区,人们称之为“清华园”。“清华园”社区里的房子更贵。更有意思的是,新移民花了高价,在这样文化单一的“清华园”买完房后,又变了,又开始喜爱多元文化了,又开始重视国际化教育了,又要把孩子又送进国际学校。这一系列选择,单从文字上看,逻辑上讲是非常怪异的,有点“叶公好龙”的味道。

多伦多市是移民城市,是多元文化城市,也是国际程度化非常高城市。单论国际化这点,多伦多在世界上也数一数二。这是多伦多的优势,也是吸引新移民来多伦多定居的原因。数据显示,大多伦多地区,华人集中的社区同类房子价格要远远高于其它多元文化社区的房子价格,有时甚至高出一倍,高出几十万加币。实际上,新移民在这样的社区生活,除了付高价买房子,没有任何在多伦多发展优势;反而,有些方面还有很多劣势。新移民在多伦多时间长了,都会意思到。谁在多伦多英语环境工作,生活时间长,谁的英语长进快,谁在多伦多发展就会顺利。生活在多元文化社区的华人,由于经常有和邻里讲英语,语言能力长进远比生活在“清华园”的华人要快的多。”清华园”的大人和孩子不用英语,生活环境都用母语。这对新移民和孩子在多伦多的发展是非常不利的。这点利弊非常清晰,新移民心里是很清楚的。但新移民为什么还要付高价买”清华园“的房子?理由就是新移民在信息不对称情况下,做出的“逆向选择”。

总而言之,在市场经济环境下,信息不对称,和逆向选择是非常普遍存在现象,甚至可以说无时不有,无处不在。很多成功的人士,过着富裕轻松自在的生活,不是来自蛮干苦干,而是来自充分,及时,和真实的市场信息,和对这一市场信息的正确反应;反之,很多生活在困苦中的人们,之所以困苦,不是源于不勤奋工作,而是源于接受错误的市场信息,或是源于对市场信息的错误判断,和错误的反应,而做出的不利于自身的“逆向选择”。在多伦多,由于新移民对多伦多房屋信息缺乏客观全面的信息,结果,在新移民选择房子时,多半是“逆向选择”,即选择对自身不利的房屋。哪里的房屋房价高,哪里房屋价格涨的猛,哪里的商家房屋广告多,就到那里买房子。即选择一些所谓的“黄金地段”的房子,选择一些所谓”最好校区“的房子,选择一些所谓“清华园”的房子,选择一些听起来很好,面子过得去的房子。不能说这些房子不好,而是说与其它社区的同类房子相比,这些房子的价格太高了!对于新移民来说,这么沉重和漫长的财务压力,会严重影响新移民在加拿大的生活质量。

有的新移民在超负荷的财务压力下,不堪重负,未老先衰,有的没付完房贷就撒手人寰。而这些所谓的“最好学校”和“清华园”里的学校还未必适合每一个新移民的孩子在加拿大的发展。有些新移民的孩子很活泼,很有天赋。本来多伦多没有统一高考。孩子在一般的学校学习,也会上一所不错的大学。大学毕业后,孩子也会找到一个自己喜爱的,适合自己的工作,实现孩子自己的价值,和实现自己的人生。但由于家长喜爱名校,爱面子,生硬地将孩子转到那些所谓的“名校”。再由于这些天性活泼的孩子天性贪玩,不适应这样高强度竞争环境,长期饱受压抑,对学习产生厌烦心理。最后,孩子选择放弃继续上大学。这都是新移民在买房过程中,“逆向选择”的结果。即使有廉价的质量好的房子,也不买;非选择对自家人不利的高价房;即使有适合孩子发展的比较好学区,也不选,非得选那些所谓的“最好校区”。最终结果,这种“逆向选择”不但害己,还害孩子。

来源:约克论坛——房产版(会员:leejun64)

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