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干货! 华人老移民花12年 在加拿大买了20套公寓

2019-01-13 20:40:41 来源网站:加西周末

一位加拿大移民2006年在论坛上发了一个帖子“我想在多伦多有20个Condo”。10多年前的移民论坛热闹得很,大家都有很多愿景,也爱在论坛上抒发心声或吐槽。很多看了这个帖子,或许并没有把它当回事。但是,这个世界就是有一种人,当他们立了Flag,就一定要实现。12年后,这个移民真的做到了,2018年的他有20套公寓。

回看那篇帖子,这位叫杨洪的地产经纪说:“每年花5万块首付,买一个condo, 持续20年,出租它,让租客供房,然后从65岁开始,每年卖一套condo,就算condo不升值,相当于65岁后每年养老可以有20万养老钱,而且还实现了十几个点的投资回报。”这个横跨半生的漫长投资计划,现在实现了。

如今,老房东又出来发了帖子,名字叫“一个多伦多老房东的快乐分享”我们理一理,摘一些干货。在房市偏冷的时候,也来看看老房东给我们掏心窝说的话。

坚信长期预期一定向好

我不知道在短期(3-5年)的未来市场中,房价是涨还是跌。但我坚信,房地产市场长期预期一定向好。因为未来通货膨胀预期 + 加拿大国家的移民政策 + 城市地位。

所以,房价短期的上涨和下跌,都能让我快乐;我投资的物业,即使在我买下来的那一天开始就跌价,我也能愉快接受。

自认愚笨老实做房东

聪明的人头脑反应快,会赚快钱。我自知比较愚笨,所以买Condo长期持有,老老实实做房东。前提是租金能够完全覆盖这个房子的所有开销:地税、管理费、贷款的本金和利息,并略有盈余。我早期投资的大部分都是小Condo,都在人口密集的市中心。公共交通方便,周边是工作人群或在大学上学的学生。

为什么不买house?

很多人说:土地才是房地产的真实价值所在。所以大家都去抢有土地的house。然而抢到去年,断粮断供抢不起了。我什么没买House?土地房是大投资,高维护成本。condos是小投资,产权和土地房没区别,利润虽小,能保本。

自己住的房子只要买得起,住的舒服,房子大点,占的地大点,当然开心,管他市场的涨跌。过几年,价格总会会上去的。而投资房是要盈利的:低价进,高价出,关键是中间持有的时候能收到租熬得住。十几年前,我用6万投资的一个当时房价19万的小Condo,现在涨到了60万。与此同时,租客已经帮我把十几万的贷款还完。我在2018年尤其开心:土地房在跌的时候,我前些年投资的小Condo房价不降反涨。

公寓有管理费浪费钱?

如果在地段好的地方投资一个性价比好,租售比合理的小Condo,能够很容易地租出去。去掉管理费、地税、和贷款的利息,我的投资仅租金回报这部分每年有6-8%的稳定收益(收房后的头三年)。再过三年五载,仅租金回报率可以进一步达到10%以上。

鉴于我的胆小怕事,没有办法,我就只能选那些地段好的,人流量大的小 Condo来投资。我很幸运,碰到的全是收入和人品相对好一点的高素质租客。我做房东的每年自然就挺顺心的,心情舒畅。

70万买一个月租2000的公寓?

2019年 Condo投资面对的最大挑战是快速上涨的价格。有些人买Condo是用来自住的,这没问题,但是,作为投资者,那就是你投资的房子一定得租的出去,而且租金收入一定得完全符合我要求的租售比才行的。一个月租金只有$2000的Condo,要花将近70万去买。这也太不划算了。现在期房越来越贵。

2019年房东还敢买Condo的期房吗?

不敢了,只能找现房。一个价格70万的期房一室一厅的Condo,在面积、地段差不多的条件下,你可能不到60万可以买到现房。这十几万将近二十万的价差就是你未来几年的利润保底!

怎样找到租售比好的condo?

真正能够符合租售比和性价比的房子不会超过市面上房子的20%。

如何找到这些房子呢?

布局很重要。

要知道现在还没火但以后会火的区域在哪里,提前开始布局。

人口是关键

此外,打死也不要买北美的小城市房子,没有人口流入。

房租再高,房子不涨也白瞎。

每年吸引着越来越多的人到来的城市长期看涨,只要租售比高,就不会亏。人的一生其实就是一场马拉松,而投资也应该是个长期的过程。

最后,如果你对他这12年究竟是如何实现20套房的目标依然感兴趣,可以到网上搜索原文。这里简单发一下他写的几个步骤。注意文章年代久远,地产市场已有改变,

第一个步骤:弃HOUSE选择CONDO,租金还贷。

第二个步骤:一年精选一套大发展商的期房,关键是地段、户型(一室一厅好租)、楼层(不要太高,贵)发展商;

第三个步骤:25年后一年卖一套,养老金就出来了。



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