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多伦多房价是否合理?

2011-09-19 03:07:26 来源网站:明报

早前皇家银行(RBC)发表对于加拿大房屋可负担能力的分析报告,以全国来说,共管柏文的负担成本将是家庭税前收入的29.2%﹐平房的负担成本将是税前收入的43.3 %﹐独立房负担成本将是税前收入的49.3%。报告分析,如果以独立平房作为标准,温哥华家庭的负担成本将是税前收入的92.5%;多伦多家庭的负担成本将是税前收入的51.9%。这份报告﹐令不少人产生疑惑﹐并怀疑会否影响地产市场。

房贷支出不能太高

HomeLife新世界地产刘静波认为﹐「如果房屋开支占收入的92.5%,我很难想像业主们如何应对家庭的其他开支,这样的家庭开支比例是不可能长期维持的。而且,这种脱离加拿大家庭正常收入比例模式的物业,是否有持续稳定的市场空间,也是一个颇令人质疑的问题。」他对这份报告内有关多伦多的分析,也认为颇有探讨的空间。

首先,独立平房(Detached Bungalow),并非多伦多的主流类型物业,其数量并非占市场多数,价格波动幅度非常大,以不同的区域来看,价格可以从四五十万元至数百万元不等,如何确定此类房屋的平均/中位价,本身就是一个比较复杂的题目。 刘静波指出﹐以多伦多地产商会目前的统计方式,它也没有将独立平房作为一个单独的房型进行统计分析。所以,他个人认为将一个不具有代表性的房屋类作为分析标的,其说服力和精确度恐怕有不尽完美之处。

买1间大众化物业

以大多伦多地区而言,7月份的平均房价为$459,122,这个价位已经是高出多伦多的房屋中位价。而且,根据地产商会的统计资料来看,大部分成交的物业是$50万以下的各种类型物业。由$40万至$50万的有820间﹐居第二位的是$30万至$40万﹐有704间﹔由$50万至$60万的有660间﹐名列第三。

 刘静波分析﹐以$50万的非共管物业作为标准,以新移民买家多数选择的3成首期和浮动利率来分析,全部的房屋开支(房贷﹑地税﹑水电暖气等)每个月的开支可能在$2,000之内。如果与一个较好地段的两睡房柏文租金比较,两者之间的开支并无太大差别。 对于一个计划定居多伦多的移民,如果他们有能力长期承担类似金额的房租,其购买一个平均价位物业的承受能力和必要性是显而易见的。每个人都要买房或租房,已应该可以相对减少置业者的市场风险。相当一部分持币待购的租客,可能是认为/估计目前的房价已经偏高,房价很快就会大幅下跌,然后可以低价买房。支持他们这种信念的一个依据,是美国近几年房地产市场大跌的 ??情况﹐他们另外一个基本认识是,多伦多的房价不可能在持续上涨十余年后,仍然保持上涨的趋势。加拿大今后几年房地产价格的走势,恐怕无人能够做出精确的预测,因为有太多未来不确定因素的出现,将影响到房价的发展。

美加市场条件不同

从地产市场历史统计资料中,可以得到一些借鉴。 首先从多伦多近40年左右的房价走势图来看,除了上世纪90年代初至90年代中后期的持续下跌和个别年份波动(很快回升)外,多伦多的房价一直保持上升的走势(请参阅第54页『市场脉搏』)。而美国地产市场的发展更加令人玩味,根据美国地产商协会NAR(National Association of Realtor)的统计,美国房屋的中位价从1968年至2004年,平均每年度上升6.4%,从未有一年下跌过。

美国从1971年至1980年10年之间,因经济发展和移民的快速增加,房价在10年内保持平均10.4%的年增长率,在1979年上升14.2%。在接下来的10年内,美国的房价的增长速度有所调整,1981年至1990年的平均年增长率为4%,除了1989年录得0.2%的低增长外,其他年份均有2 %至6.8%的涨幅。由此可见,房价在长期快速上涨之后,价格必然有所调整,但并不必然带来价格的下跌。 「可能马上有人以美国近几年房价的大幅下跌提出质疑。客观来说,美国房地产市场恶化情况,并非是传统地产市场的基本面造成的,导致其出现的导火线(美国银行次贷危机),完全是美国各金融机构为追求高利润,鼓励和纵容无经济能力的众多买家入市,他们很多是以短期房价飈升为操作目标,无能力长期承担房贷支出,一旦房价稍有波动,这些置业者就会断供,银行被迫接收并低价拍卖,当这种物业持续增加时,大量银行拍卖房屋源源不断地挂牌求售,平均房价受到此类物业打压而不断走低,在这种市场气氛下,虽然房价已非常便宜,大量的房屋买家仍担心房价持续下跌而观望,人为地减少了房屋需求。加拿大并不存在这种市场历史背景,所以将美国地产市场的发展情况与加拿大类比,未必有客观的依据。」刘静波说。

研究房地产周期

「地产界对房价的长期发展轨迹,有一种Mean Reversion的说法,认为房价虽然在一定周期可能有超高或超低的价格波动,但在这种波动持续一段时间后,如同地球引力的作用,必然回归到中长期平均的增长幅度。这一理论可以给予置业者(特别是自住者)一个信心,尽快为自己的需要置业,应该是一个正确的方向。而近期影响地产市场的最大不确定因素,我认为可能是欧洲的债务危机问题,法国和意大利需要为庞大赤字削减开支并加税,西班牙,葡萄牙,希腊需要其他欧盟国家经援解救。而欧盟最大经济体的德国自身难保,经济成长从今年第一季的1.3%,下降至第二季的0.1%。如果欧洲债务危机近期未有适当的处理方案,很可能使目前欠佳的环球经济雪上加霜,加拿大经济(包括地产市场)进一步遭受打击。」他补充。



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